未登記建物は相続できる？未登記はどうやってわかる？手続きまで解説！

更新日2023/02/15

相続が発生し、不動産を相続することになったとき、その建物が未登記であることがわかったらどうしたらいいでしょうか？
実は、そのような場合はすぐに登記をしないと、建物の所有権を失ってしまうおそれがあるのです！
この記事では、未登記建物を相続したとにの考え方についてわかりやすく説明します。

未登記建物は相続できるが・・・

登記しないと相続できない、ということはありません。しかし、相続をして登記していないと、建物を自分のものだと主張することができませんし、デメリットが発生します。

固定資産税は払っていたのに未登記とはどういうこと？

役所は現地調査などで建物の存在を確認し課税します。未登記家屋は固定資産補充課税台帳に登録された所有者が納税義務者となるため、未登記でも固定資産税の納税通知書は送られてきます。

登記の管轄と税金の管轄が違うので「登記をしていないが固定資産税は払っている」ということはありえることなのです。

未登記はどうやってわかる？

未登記だと気が付くのは、不動産売買や相続手続きの場合に初めて書類を確認し、未登記建物であることが判明するのがほとんどです。

未登記建物がどうかを調べる方法は、法務局へ行き建物の登記がされているかを確認するのが一番確実ですが、身近な確認方法として、毎年4月から6月頃に届く「固定資産税納税通知書（または固定資産税・都市計画税の課税明細書）」の家屋番号が空欄であれば未登記であることがわかります。

そもそも未登記とはどういうこと？

未登記建物（みとうきたてもの）とは、その建物の登記（法務局（登記所）に備えてある登記簿に不動産の必要事項を掲載すること）がされていないため、建物の所有者や所在地などが不明な状態にある建物のことをいいます。

未登記はどんなデメリットがある？

以下のようなデメリットがあげられます。

• 金融機関から融資を受けられない
• 建物が建つ土地の特例措置が受けられない
• 所有権を第三者に対抗できない
• 相続登記ができない
• 売却しづらい
• 法律違反である

未登記のメリットは？

登記費用がかからないことがメリットのように感じるかもしれません。

しかし、表題部の未登記はそもそも不動産登記法164条の法律違反で罰則を受けるおそれがあります。また、所有権の移転である相続登記はいままでは罰則はありませんでしたが令和6年から義務化され放置すると罰金がかかります。

建物の登記をしないことによる登記費用の節約というメリットは結局はデメリットにつながると言えるでしょう。

未登記建物の相続はどうすればいい？

未登記とはいえ建物は存在するので、被相続人の相続財産に変わりはありません。相続財産に含まれる以上、遺産分割協議の対象となるので、分割する財産の中に未登記不動産も盛りこみます。

遺産分割協議書に未登記建物を相続することを明確に記載する

相続財産に未登記建物が含まれる場合、遺産分割協議書には登記簿謄本のかわりに、固定資産記載事項証明書や名寄帳に記載されている内容をもとに、所在・種類・構造・床面積など必要な項目を記載します。

また未登記建物として相続する旨を必ず記載します。

これにより、誰が未登記建物を相続するのかということが相続人間で有効となります。

▶未登記建物が相続に含まれる場合の遺産分割協議書の書き方と必要な対応、未登記建物の問題点【行政書士執筆】

登記をする

未登記建物は、表題登記と所有権移転登記（相続登記）が必要です。

▶所有権移転登記とは？相続登記との違いは？費用や必要書類まで詳しく解説【司法書士監修】

表題登記

表題部は不動産の物的状況を示します。表題部を登記しないと権利部を登記できません。

権利部登記

権利部は不動産の権利関係を示します。この建物の所有者が記載されます。

登記は自分でもできますが、かなり専門的で難しい部分があるため、未登記建物は専門家の力を借りた方が良いでしょう。

市区町村の資産税課等担当窓口へ届け出る

未登記建物の所有者は法務局では把握していなかったため申請をしないと所有者の変更ができません。

遺産分割協議書の写し（または未登記家屋所有者変更届同意書）等や相続関係を証明する書類などが必要となるため、準備する書類等は届け出る自治体へ確認しましょう。

まとめ

未登記建物について解説しました。

決して他人事だと思わず、固定資産税の納税通知書が届いたら、一度、ご自身の所有建物や相続した建物に家屋番号が記載されているか確認されてみてはいかがでしょうか。

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