相続した不動産の分け方は？名義変更手続きの相続登記は自分でできる？

更新日2023/10/10

遺産相続した不動産の分け方

相続した不動産を分けるときに考える主な方法は以下の4つではないでしょうか。

1. 相続した不動産を売ってお金にして分ける
2. 一人が不動産を相続し、その人が他の相続人に不動産の代償としてお金で分ける
3. 相続した不動産を相続人全員で分ける
4. 相続した不動産を相続人それぞれの割合で共有する

この4つの方法それぞれに、専門的な言葉があります。

1. 換価分割
   • 相続した不動産を売ってお金を分ける
2. 代償分割
   • 一人が不動産を相続し、その人が他の相続人に不動産の代償にお金を払う
3. 現物分割
   • 相続した不動産を相続人全員で分ける
4. 共有分割
   • 相続した不動産を相続人全員でそれぞれの持分で共有する

残念ながら「これがおすすめ！」という絶対的な方法はありません。相続は人それぞれ事情があるので、自分にとってはどの方法がベストなのかを考えることが必要なのです。とくに不動産だけの相続は簡単に分けることができないので難しく、相続人が複数人いる場合には、自分が考えた方法が他の人にとって都合が悪い場合もあるでしょう。

次からは、4つの方法についてメリットデメリットも含めて説明していきます。

1．換価分割

「換価分割」とは、不動産や株、貴金属など分割できない財産を売却し、すべてを現金化してから、分配する方法です。

現金で分けますので公平に分けられます。また、現金が手元に入るので相続税の納税に役立ちますし、相続したあとに売却すれば節税効果も期待できるというメリットがあります。ただし、売却するときに手間はかかります。

2．代償分割

「代償分割」とは、資産価値のあるものを相続した人が、それ以外の人に金銭（「代償金」）を支払うことによって、相続する金額を公平にする方法です。

例えば、相続人が長男と次男で、相続財産が実家の土地・家屋だけだったときに、それを相続した長男が不動産の評価額の2分の1相当額を次男に渡します。

この方法は、金銭で話をまとめられるのがメリットですが、不動産を相続する人に手元資金がない場合は他の相続人に代償金が払えないというデメリットにもなり得ます。

3．現物分割

不動産の現物分割とは、1筆の土地を2筆に分けるように不動産を物理的に分割する方法です。

一般的には、預貯金や株、不動産などの財産を「そのままの形で分割」することを言います。例えば不動産は長男、株式は次男、預貯金は長女が相続するという分け方であることから単純明快で分かりやすいのがメリットです。

しかし、土地だけを分ける場合は、北側か南側か、接道しているか否か等によって価値に差があるので、単純に面積だけを基準として分割しにくく、相続人の合意が取りづらいというデメリットがあります。

4．共有分割

相続人の間で、相続分の割合で不動産を共有することを共有分割と言います。

分け方が決まらずとりあえず名義変更しておこう・・・など、問題の先送り手段として使われることが多い方法です。

分け方が決まらないときは登記を放置してもいい？

相続人同士でなかなか話がまとまらない、手続きが面倒といった理由で相続登記をしないで放置するのは避けましょう。

相続登記は令和6年度から義務化され、登記には期限が設けられます。相続登記せず放置してしまうと罰金などのペナルティが課せられますので、早めに手続きをおこないましょう。

相続登記の義務化については【令和6年4月1日から施行】相続登記の義務化が決定！違反の場合は過料もの記事で詳しく説明しています。

不動産の名義変更手続き

なるべく費用をかけたくないので、相続登記は自分でやりたいと思う方もいるでしょう。

ここからは、自分で相続登記をする方法について説明していきます。

相続登記をする場所

不動産を名義変更するにはその不動産の所在地を管轄する法務局で申請します。

法務局の管轄については、法務局ホームページから調べられます。

申請方法には、窓口で直接申請、郵送での申請、オンライン申請の3通りがあります。

相続登記の必要書類

主な必要書類は以下のとおりです。

書類名	詳細	入手場所
登記事項証明書	不動産の正確な地番や家屋番号が書かれているもの	法務局
被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本	亡くなった方の戸籍事項全部証明書や戸籍謄本	役所
被相続人の住民票の除票	登記簿上の被相続人と戸籍上の被相続人が同一人物であることを証明するための書類	役所
相続人全員の戸籍謄本	相続人の戸籍事項全部証明書や戸籍謄本	役所
相続関係説明図	亡くなった人（被相続人）と相続人の関係が一覧になってまとまっている表	法務局（ひな形）
固定資産評価証明書	土地や建物など、固定資産税の課税対象となる資産について、その評価額を証明する書類	役所、市税事務所（東京都は都税事務所）
相続登記申請書	相続した不動産の名義を変更し、所有者を確定するときに申請する書類	法務局
相続人全員の印鑑証明書	市区町村役場に登録された印鑑を認める書類	役所
（遺産分割協議書）	相続人全員が遺産分割を合意したことを示すための書類	法務局（ひな形）

遺産分割協議書

遺産分割協議書は民法で決められている遺産分割の割合（法定相続分）以外で相続する場合に必要になります。

また、法務局のひな形は登記用なので、相続税申告にも使いたいなど要望がある場合は専門家に作成を依頼すると良いでしょう。

自分で登記を申請する前にたくさんの準備する書類があります。

たとえば、登記申請は自分でおこない、戸籍謄本などの書類の収集だけを専門家に依頼することもできます。逆に、登記申請は司法書士に依頼し、書類収集を自分でおこなうということもできます。

見積りを取って自分に合った方法を選びましょう。

相続登記の費用

自分で相続登記をおこなうときにかかる費用は、登録免許税と先述の必要書類の費用です。必要書類の費用は以下を目安にしてください。

書類名	発行手数料
被相続人の出生から死亡までの戸籍一式	一通450～750円
相続人全員の戸籍	一通450円
固定資産評価証明書	固定資産評価証明書は一通300円
収入印紙	登録免許税の金額分
印鑑証明書	一通300円
収入印紙	登録免許税の金額分

登録免許税

登録免許税の金額については固定資産評価証明書を見ながら、自分で計算します。

登録免許税＝不動産の価格（課税額）×税率0.4％（100円未満は切り捨て）

申請から完了までの期間

登記の申請は法務局に提出したその日に終わるわけではありません。申請書の提出から登記が完了するまでは、一週間～10日ほどかかりますので、申請は余裕をもっておこないましょう。

まとめ

相続した不動産の分け方や種類、名義変更手続きの相続登記は自分でするための手順について説明してきました。

相続登記は専門性が高く、必要書類の収集以外にも申請書の書き方や見慣れない言葉に戸惑ったり、登記申請に不備があって何度も手戻りしてストレスになったという話も聞きます。

自分の時間を有効に使うためにも専門家に手続きを依頼することを検討してみましょう

実家を相続したときの節税についてもっと詳しく知りたい方は【相続】実家の家と土地はどうする？不動産の相続手続きの流れと節税方法を参照してください。